Antes de que se levante el primer edificio, hay mucho trabajo que hacer sobre el terreno. Calles, aceras, redes de abastecimiento, alumbrado, espacios verdes y conexiones forman parte de un proceso fundamental para transformar un suelo en un nuevo barrio. Es lo que conocemos como urbanización, una fase diferente de la edificación, aunque ambas están estrechamente relacionadas.
Cuando observamos las obras de un nuevo desarrollo urbanístico, es habitual fijarse en las grúas, los edificios que comienzan a tomar altura o las primeras promociones de viviendas. Sin embargo, buena parte del trabajo necesario para construir un barrio se realiza antes de que aparezcan esos elementos.
Para entender cómo crece un nuevo barrio como Los Ahijones, en el sureste de Madrid, conviene conocer la diferencia entre dos procesos esenciales: urbanizar y edificar.
¿Qué significa urbanizar un terreno?
Urbanizar consiste en preparar y acondicionar el suelo para que pueda integrarse en la ciudad y albergar los usos previstos en el planeamiento urbanístico.
Es una transformación que va mucho más allá de abrir calles o asfaltar carreteras. Implica dotar al terreno de las infraestructuras y servicios necesarios para el funcionamiento del futuro barrio.
Entre los principales trabajos de urbanización se encuentran:
- La construcción de calles, avenidas, aceras y conexiones viarias.
- La instalación de redes de abastecimiento de agua potable y saneamiento.
- La ejecución de canalizaciones eléctricas, telecomunicaciones y alumbrado público.
- La preparación de espacios destinados a parques, jardines y zonas verdes.
- La creación de itinerarios peatonales, carriles bici y otras infraestructuras de movilidad.
Todos estos trabajos permiten configurar la estructura del barrio y preparar las parcelas en las que posteriormente se levantarán viviendas, edificios de actividad económica y otros usos previstos.
En definitiva, urbanizar es construir la base sobre la que se desarrollará la vida cotidiana de un nuevo entorno urbano.
¿Y qué es la edificación?
La edificación es el proceso de construcción de los edificios sobre las parcelas destinadas a ese fin.
En un desarrollo residencial, esta fase comprende la ejecución de las viviendas, desde los trabajos de cimentación y estructura hasta las instalaciones, fachadas, acabados y zonas comunes.
Mientras que la urbanización se ocupa de las infraestructuras y los espacios que articulan el conjunto del barrio, la edificación se centra en construir los inmuebles que formarán parte de él.
Son dos procesos distintos, con proyectos, responsables y procedimientos administrativos propios, pero que deben coordinarse para que el desarrollo urbano avance de forma ordenada.
¿Es necesario terminar la urbanización para empezar a construir viviendas?
No siempre. Aunque lo habitual es que la urbanización preceda a la edificación, la normativa contempla la posibilidad de que ambos procesos se desarrollen de manera simultánea cuando se cumplen determinados requisitos.
Es lo que se conoce como simultaneidad de urbanización y edificación.
Esta posibilidad permite que las promotoras comiencen a construir en determinadas parcelas mientras continúan los trabajos de urbanización del entorno, siempre con las autorizaciones, garantías y condiciones exigidas por la Administración.
La simultaneidad facilita la coordinación de los diferentes proyectos y puede contribuir a optimizar los plazos de desarrollo del barrio.
Eso sí, comenzar a construir una vivienda no significa que pueda ocuparse inmediatamente. Para su entrega y utilización deben cumplirse los requisitos urbanísticos, técnicos y administrativos correspondientes, incluidos los relativos a los servicios e infraestructuras necesarios.
Los Ahijones: un ejemplo de cómo avanzan ambas fases
El desarrollo urbanístico de Los Ahijones, situado en el distrito madrileño de Vicálvaro, permite observar cómo se complementan estos dos procesos.
Con una superficie de más de 5,7 millones de metros cuadrados y cerca de 19.000 viviendas previstas, Los Ahijones se desarrolla por etapas, combinando la ejecución de infraestructuras con la futura construcción de viviendas, espacios para actividad económica, zonas verdes y equipamientos.
Las obras de urbanización de la primera etapa comenzaron en abril de 2023. Desde entonces, los trabajos han permitido avanzar en la configuración de calles, redes de servicios, pavimentación y demás infraestructuras necesarias para el futuro barrio.
En diciembre de 2024, el Ayuntamiento de Madrid autorizó la simultaneidad de urbanización y edificación en esta primera etapa, haciendo posible el inicio de la construcción de los primeros edificios mientras continuaban las actuaciones sobre el terreno.
Este avance ya es visible en Los Ahijones, donde las primeras promociones residenciales se encuentran en construcción y el desarrollo del barrio continúa progresando en distintas etapas.
De este modo, las obras de urbanización y la construcción de viviendas forman parte de un mismo proceso de transformación urbana, aunque sus ritmos y calendarios no sean necesariamente idénticos.
Construir un barrio es mucho más que levantar edificios
Una ciudad no se define únicamente por sus viviendas. También necesita espacios públicos, conexiones, servicios, zonas verdes y lugares que favorezcan la convivencia y las actividades del día a día.
Por eso, la urbanización tiene un papel fundamental en la calidad del entorno que disfrutarán sus futuros habitantes.
En Los Ahijones, el planeamiento contempla una amplia red de zonas verdes, itinerarios ciclistas, espacios para equipamientos y nuevas infraestructuras de movilidad que contribuirán a configurar un barrio conectado y pensado para las necesidades de sus vecinos.
La construcción de las viviendas irá dando forma al paisaje urbano, mientras que las infraestructuras y los espacios públicos permitirán que ese conjunto funcione como un barrio.
Porque construir ciudad no consiste solo en levantar edificios, sino en crear las condiciones para que, con el tiempo, esos edificios se conviertan en hogares y sus calles en espacios llenos de vida.
