Cuando comienzan las obras de un nuevo barrio, es habitual observar diferencias entre unas zonas y otras. Mientras en algunas calles ya se levantan edificios residenciales, en otras continúan los movimientos de tierras, la instalación de infraestructuras o la preparación de las parcelas.
Esta evolución responde a una cuestión fundamental: los grandes desarrollos urbanísticos se organizan por etapas para coordinar las obras, optimizar los recursos y garantizar que cada zona disponga de las infraestructuras necesarias.
En Los Ahijones, uno de los principales desarrollos del sureste de Madrid, esta planificación permite avanzar progresivamente en la transformación del suelo y en la creación de un nuevo entorno urbano.
¿Por qué no se construye todo un barrio al mismo tiempo?
La construcción de un nuevo barrio requiere coordinar numerosos trabajos que están relacionados entre sí, pero que no siempre pueden ejecutarse de manera simultánea.
Las características del terreno, la disponibilidad de infraestructuras, los procedimientos administrativos y la organización de las inversiones influyen en el calendario de ejecución.
Por ejemplo, antes de construir determinados edificios es necesario garantizar el acceso a las parcelas y disponer de las redes de abastecimiento, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones correspondientes.
Dividir el desarrollo en diferentes fases permite establecer un orden de actuación, distribuir los trabajos y adaptar el ritmo de construcción a las necesidades de cada zona.
Esto no significa que una etapa deba finalizar completamente antes de comenzar la siguiente. En determinados casos, las obras pueden desarrollarse de forma paralela, siempre que se cumplan las condiciones técnicas y administrativas necesarias.
¿Cómo se decide qué zonas se urbanizan primero?
El orden de ejecución se establece a partir de la planificación general del desarrollo y de los proyectos de urbanización correspondientes.
Uno de los factores más importantes es la conexión con las infraestructuras existentes. Las primeras actuaciones deben facilitar la incorporación de nuevas calles, redes de servicios y accesos al conjunto de la ciudad.
También se tienen en cuenta la distribución de los usos del suelo, las características de cada ámbito y la coordinación entre las diferentes administraciones y agentes que participan en el proyecto.
De esta manera, las fases se organizan para que las infraestructuras puedan ampliarse progresivamente sin perder de vista el funcionamiento del barrio en su conjunto.
Urbanización y edificación: dos procesos que avanzan de forma coordinada
Aunque suelen utilizarse como términos similares, urbanizar y edificar son actividades diferentes.
La urbanización comprende los trabajos necesarios para preparar el terreno y dotarlo de infraestructuras y espacios públicos. Incluye desde la ejecución de calles y aceras hasta la instalación de servicios urbanos, alumbrado y jardinería.
La edificación, por su parte, corresponde a la construcción de viviendas, edificios destinados a actividades económicas y otros inmuebles previstos en el planeamiento.
Ambos procesos deben coordinarse, pero sus calendarios no tienen por qué coincidir exactamente.
De hecho, cuando se cumplen los requisitos establecidos, es posible iniciar determinadas obras de edificación mientras continúan los trabajos de urbanización. Esta simultaneidad permite aprovechar los tiempos de ejecución y favorecer el avance del desarrollo.
¿Qué ventajas tiene desarrollar un barrio por fases?
La planificación por etapas aporta ventajas tanto a la ejecución de las obras como al futuro funcionamiento de las zonas residenciales.
En primer lugar, facilita una mejor organización de los recursos técnicos y económicos, evitando concentrar todas las actuaciones en un único momento.
También permite coordinar la instalación de infraestructuras con la construcción de viviendas y la incorporación progresiva de nuevas actividades.
Otro aspecto importante es la capacidad de adaptación. Los grandes proyectos urbanos se desarrollan durante varios años y deben responder a distintas necesidades de movilidad, servicios y crecimiento residencial.
La ejecución por fases facilita esa evolución, manteniendo una visión conjunta del proyecto y de los objetivos establecidos en su planificación.
Los Ahijones: un desarrollo que avanza de forma progresiva
Con una superficie aproximada de 5,7 millones de metros cuadrados y cerca de 19.000 viviendas previstas, Los Ahijones constituye uno de los principales proyectos de transformación urbana de Madrid.
Su ejecución está organizada en seis etapas, con diferentes usos residenciales, industriales y de actividad económica.
La Etapa 1 se encuentra en una fase muy avanzada de urbanización y ya concentra actividad de construcción residencial. Por su parte, la Etapa 2 inició sus obras de urbanización en 2026 y contempla 4.245 viviendas, de las que aproximadamente el 60 % serán protegidas.
Las etapas 3 y 4 están destinadas principalmente a actividades industriales y económicas, mientras que las etapas posteriores permitirán continuar ampliando las zonas residenciales y las infraestructuras previstas.
Esta organización permite que diferentes áreas del desarrollo evolucionen de manera coordinada, aunque se encuentren en momentos distintos de ejecución.
¿Cuándo puede considerarse terminado un nuevo barrio?
La finalización de las primeras viviendas no implica que todo el desarrollo urbanístico esté concluido.
En los grandes proyectos, la llegada de residentes puede coincidir con la construcción de nuevas promociones, la ejecución de otras etapas y la incorporación progresiva de equipamientos, espacios comerciales y servicios.
Cada elemento tiene sus propios procedimientos y plazos, por lo que la consolidación de un barrio es un proceso gradual.
Lo importante es que esa evolución se produzca dentro de una planificación que contemple las necesidades presentes y futuras de quienes vivirán y trabajarán en él.
En Los Ahijones, el avance de las distintas etapas refleja precisamente ese proceso: una transformación progresiva que permitirá incorporar nuevas viviendas, actividades económicas, zonas verdes y conexiones urbanas al sureste de Madrid.